冷库起源于古代的冰窖。古人冬季储藏冰块供夏季使用，当时藏冰的冰窖就是冷库的初级原始阶段。十九世纪中叶，世界上第一台机械制冷设备装置问世，利用人工制冷设备控制低温取得成功，为现代冷库制冷打下基础。从此冷库建筑在许多国家迅速发展，农畜产品从收获、加工到商品出售的各个环节全部实现了冷藏。
01. 国际冷库市场
欧美发达国家和日本很早就开始重视冷链建设和管理，现在已经形成了完整的冷链体系。据全球冷链联盟（Global Cold Chain Alliance）统计，2021年全球冷库库容量达到7.01亿立方米，相比2018年上涨30.03%，其中北美和中国贡献了大部分增长。中国冷库总容量排在印度和美国之后，位列全球第三，但城市居民人均拥有的冷库容量不足0.15立方米，仅约为美国的四分之一、日本的二分之一。欧美的水果、蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等环节的损耗率小于5%，日本果蔬冷链流通率超过95%；而我国果蔬、肉类、水产品等的冷链流通率仅分别达到22%、34%和41%，与美日等发达国家仍存在巨大的差距。
数据来源：世邦魏理仕。
02.我国冷库市场规模
我国是使用冰窖历史最悠久的国家之一，早在2000多年前的《诗经》中记载有古人使用冰窖的记载。早期，我国冷藏依旧使用冰窖为主。在世界制冷技术水平飞速发展的带动下，我国1955年建造第一座现代意义的肉品储藏冷库，1968年建成第一座生果储藏冷库，1978年建成第一座气调冷库。近年来，随着中国居民收入水平的不断提高，消费者对食品种类、质量、营养，以及口味的多样化消费需求也显著增加。而新鲜的食品需要通过冷藏或冷冻的方式进行运输、加工、储存和配送。有鉴于此，在旺盛的消费需求驱动之下，我国冷库行业正步入高速发展阶段。根据中关村绿色冷链物流产业联盟发布的历年全国冷链物流企业分布图显示，2017-2023年上半年，我国冷链物流重点联系企业的冷库容量从3609万吨增长至6126万吨，年复合增长率为9.22%。
随着人民群众日益增长的消费、健康需求以及电商渗透率提升的零售发展趋势，冷链物流也处于中高速发展阶段。2016-2022年冷链物流市场规模从2210亿元增长至4916亿元，近6年复合增长率为18.5%，冷链企业加速从小、散、多、乱向规模化、集中化方向发展。据中国物流与采购联合会最新统计数据显示，2023年1-5月，我国冷链物流总额为2.65万亿元，同比增长4.1%；我国冷链物流市场规模达2395亿元，同比增长3.6%；公共型冷库库容新增980万立方米，同比增长4.2%。预计至2025年我国冷链物流行业规模可达5500亿元人民币，其中冷链运输占比40%，冷库仓储服务占比30%。
全国冷库需求长期大于供给。冷库需求方面：世邦魏理仕根据中国主要农产品产量和周转率，“十四五”冷链发展规划提成的冷链渗透率以及冷链下游需求的增速，综合推算2021年中国冷库的潜在需求约为29541万立方米，2022-2025年中国冷库需求面积将继续维持8-9%左右的增长。冷库供给方面：据中物联冷链委不完全统计,2020年,全国冷库总量达到7080万吨,折合1.77亿立方米，新增库容1027.5万吨,同比增长16.98%；2021年突破1.95亿立方米。根据中国物流与采购联合会报告，预计2022年，我国公共型冷库总容量将达2.1亿立方米,同比增长7.7%。冷库潜在需求与冷库供给方面存在一定的差距。
03.我国冷库结构
按冷库温度分类。我国冷库可以分为冷冻库（-18℃以下）、冷藏库（0-10℃）、恒温库，其中冷冻库比占比高达70%，是冷库的主要温区，主要用于存储冷冻食品；冷藏库占比约25%，主要用于存储生鲜及短期保存物品；恒温区和其他温区占比5%。
按使用功能分类。我国冷库可以分为功能型冷库、市场型冷库、产地型冷库、生产型冷库以及其他。其中功能型冷库又分为配送型和分拨型，占所有冷链的47%，主要承担存储、分拨、配送和加工等功能；主要分布于全国物流枢纽、主要物流节点和消费地城市；由于其地处枢纽型城市，以及功能齐全，能灵活适应不同仓储租户的要求，因而更受投资追捧。
按品质分类。世邦魏理仕结合国家冷库设计规范、相关政策文件及行业未来趋势，从建筑形态、层高、承重、温区等维度综合提出冷库分类分级标准，将冷库分为A、B和C三类。其中A类和B类为高标准冷库，C类为低标冷库。根据世邦魏理仕对主要城市冷库的数据监测和评估，全国高标冷库《A类和B类》合计面积为876万平方米，在中国冷库总存量中占比不足1/3,其中A类冷库仅为13%，B类冷库19%。市场上的存量冷库，依然以传统的低标冷库（C类）为主，占比68%。根据《“十四五”冷链物流发展规划》，要求淘汰关停不合规不合法冷库、老旧高耗能冷库、加快冷链设施改造升级。随着物流地产商以及投资者纷纷进入冷链领域，未来高标冷库将为成为冷库增量市场的主要形态。
04.我国冷库区域分布
在市场驱动下，我国冷库分布不够均衡，主要集中在经济相对发达且消费旺盛的地区，沿海港口、一二线城市、枢纽城市冷链资源丰富，市场需求大，经济效益高；相比之下，产地市场、西部和北部地区冷链资源相对较少。根据中冷联盟发布的《2022全国冷链物流企业分布图》，按照库容量来看，山东省2022年冷库容量为644.84万吨，排名全国第一，占全国总库容的11.34%；排名2-15位的分别为广东、上海、河南、江苏、福建、辽宁、北京、天津、河北、湖北、湖南、浙江、江西和四川，库容量分别为470.39万吨、440万元、431.30万吨、393.95万吨、258.71万吨、246.12万吨、222.83万吨、219.91万吨、202.76万吨、201.64万吨、192.47万吨、188.11万吨、153.24万吨、144.14万吨。
05.重点企业分析
目前，具备高标冷库全国网络布局能力的企业为数不多，其中万纬冷链、北京亚冷、上海郑明、美库、宇培国际、普冷国际、上海启橙、中外运冷链处于行业前列。根据世邦魏理仕的数据监测，2021年底上述八家企业在全国已布局的高标冷库总数量达到182家（含在建和待建项目），冷库总面积达到380万平方米，其中已交付面积为243万平方米。若从全国冷库市场总存量来看，上述八家企业的占比不足10%，市场集中度低，行业格局分散；从高标冷库市场总存量来看，上述八家企业占比达到27.7%，其中万纬冷链占比10.1%，排名第一位，其次是北京亚冷（5.7%）、宇培国际（3.7%）、上海郑明（2.5%）、中外运冷链（1.9%）等。根据国际冷藏仓库协会（IARW）数据显示，2021年美国冷库市场CR8为54.9%，头部企业Lineage、Americold的市场份额更是高达24.2%和18.0%。相比之下，中国冷库市场存在较大的整合空间。
2021年我国高标冷库市场格局（已交付面积）